城市更新受到中央政策鼓勵,有望成為樓市新風口

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原標題:城市更新受到中央政策鼓勵,有望成為樓市新風口

除了重申“房住不炒”,中央經濟工作會議有關城市更新的表述也可能影響未來樓市格局。

12日結束的中央經濟工作會議明確提出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次政策明確要加強城市更新和存量住房的改造提升,這也體現了存量市場方面的新導向。類似更新和改造,從城市和住房的角度進行,有助于城市基本面的改善,后續預計存量物業更新的政策內容會更多。

中原地產首席分析師張大偉也表示, 城市更新,存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口,預計這一市場在未來將大量企業進入。

何為城市更新?目前業內關于城市更新并未明確的界定標準,各方說法不一,但相關操作早有實際案例,從城市角度說,廣州深圳等地一直在推進城市舊改項目,對具體項目而言,一些城市的老舊商場近年來多有商改辦舉動。

較早進行城市更新行動的深圳,多年前就已經專門制定《深圳市城市更新辦法》,該辦法規定,城市更新是指由符合本辦法規定的主體對特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內具有某種情形的區域,根據城市規劃和本辦法規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓介紹稱,目前城市更新主要以一、二線城市和部分三、四線城市為主,其中一線城市占40%。城市更新的種類主要有老城復興、老廠房改造、商業升級、新辦公與新居住等。國內TOP房企和TOP投資機構爭相搶奪城市更新市場份額,進入的途徑主要包括獨立運作、收并購以及合作。其中,合作的方式較多,比如跟有資源的公司合作,或者通過第三方平臺、基金等進入。

由于國內對建設用地供應實行較為嚴格管控制度,大型城市通過新增土地新建房產的方式擴張城市的道路越走越窄,對樓市存量資產進行更新盤活逐漸成為推動城市發展的必經之路。

此前,北京上海等特大城市已經提出建設用地減量發展。北京提出,到2020年北京城鄉建設用地規模到將從2017年的2945平方公里減到2860平方公里左右。

原住建部政策研究中心主任,現擔任中國人民大學國發院城市更新研究中心主任的秦虹9月在一個論壇上曾表示,從當前我國城市發展現狀視角觀察,政策層面已經明確提出來未來城市要控制大城市的開發邊界,促進城市的緊湊發展,樹立精明增長,緊湊城市的理念。城市更新已經成為地方政府關注的重點領域,越來越聚焦在存量資源的盤活和存量資源的價值提升的領域。

近年來,在北京城市更新的腳步下,經營不夠理想的商業通過轉型寫字樓拉高租金收益、降低運營難度的觀點逐漸成為主流,催生了大批“商改寫”、“酒改寫”的項目。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)認為,基于目前的城市規劃,北京中心城區原則上不再新增商業規模,存量升級改造將成為城市商業發展的主流方向。通過項目或片區升級改造的方式,可以有效提升區域價值,強化資產在當地市場的整體吸引力。

“不過,與傳統的開發銷售不一樣,城市更新的資金回收并不是靠銷售,而是改造后的運營收益。這就要求參與者要充分考做好投資收益分析,在有限的成本中得到較高的收益提升。”麥安東稱。

秦虹也表示,未來中國的城市更新面臨著一些新的發展空間。但城市更新領域也面臨開發經營模式創新的挑戰,更需要金融支持創新,對政府管理創新也提出了挑戰。

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